Крымский рынок недвижимости уже три месяца как пребывает в ступоре – с момента российской интервенции на полуострове прекратилась легальная регистрация права на недвижимое имущество, а доступы к соответствующим государственным реестрам заблокированы. На практике это означает, что в Крыму невозможно законно совершить ни одну сделку купли-продажи участка, дома, квартиры либо коммерческого объекта. Такая ситуация, с одной стороны, существенно портит бизнес-климат на полуострове, а с другой – создает широчайшее поле для всевозможных злоупотреблений, на фоне недоступности данных о реальных собственниках объектов.

Возможные негативные последствия такого положения дел в сфере собственности тревожат даже высшее российское руководство. Неслучайно вопрос скорейшего перевода Крыма на российскую систему регистрации прав на недвижимое имущество являлся одним из ключевых заданий Москвы новому крымскому руководству. Еще на первом выездном заседании правительства Российской Федерации под председательством Дмитрия Медведева, состоявшемся в Крыму 31 марта, российский премьер ставил задачу завершить соответствующую работу к 21 мая. "Мы должны учесть озабоченность бизнеса, который очень чутко реагирует на ситуации с собственностью. Нужно действовать аккуратно", – наставлял тогда Медведев, отмечая, что при переходе на российскую систему государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней важно избежать мошенничества.

Однако, наладить работу на аннексированной территории российского реестра к заявленной дате не удалось. Вместо этого в канун нее крымский вице-премьер Рустам Темиргалиев посредством "Фейсбука" объявил о переносе срока регистрации первых сделок с недвижимостью в системе Росреестра на 29 мая. Впрочем, с учетом реального положения дел, а также склонности Темиргалиева выдавать желаемое за действительное, начало официальной регистрации сделок по российским правилам и в конце мая, и даже в июне видится маловероятным.

Учитывая, что у специалистов Росреестра нет доступа к украинским государственным реестрам недвижимости, вносить данные в российский реестр можно будет лишь на основе данных местных БТИ, или по документам самих владельцев имущества. По оценкам специалистов, эта работа может занять не менее полугода. К тому же, в БТИ нет сведений о сделках, заключенных после 1 января 2013 г., т.к. с этой даты в Украине стала действовать единая электронная система регистрации прав. Доступ в нее для нотариусов и собственников из Крыма закрыт Государственной регистрационной службой Украины.

Законодательное подкрепление

Помимо сугубо технических моментов, "разблокированию" крымского рынка недвижимости не способствует и ряд юридических "белых пятен". Закрыть последние российские законодатели надеются с помощью направленного на рассмотрение Госдумы нового закона. В документе, разработанном комитетом Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, прописаны особенности государственной регистрации и кадастрового учета объектов недвижимости в Крыму.

"Принятие законопроекта необходимо для включения в гражданский оборот объектов недвижимости, находящихся на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, и для подтверждения статуса таких объектов как недвижимого имущества со стороны Российской Федерации", – сказано в пояснительной записке к документу.

Законопроект, в частности, определяет, что права на объекты недвижимости в Крыму и Севастополе, возникшие до присоединения территорий к России, признаются юридически действительными и регистрируются в порядке, установленном российским законодательством. При этом вводится льготный порядок для госрегистрации права на недвижимость или ограничения права, если оно было зарегистрировано с 1 января 2013 года (т.е. с начала формирования недоступного украинского реестра) и до момента принятия Крыма и Севастополя в состав России. В этом случае регистрация проводится в порядке и сроки, установленные российским законодательством, на основании заявления, в котором указываются реквизиты документов, ставших основанием для возникновения права собственности, хранящихся в регистрационном деле. Предоставление заявителями оригиналов документов в данном случае требуется только при их отсутствии в названных регистрационных делах.

Еще один принципиальный для Крыма момент – на "переходный период", т.е. до 1 января 2017 года, функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество передаются органам власти Крыма и Севастополя. При этом Федеральный орган в области государственной регистрации осуществляет координацию и контроль их работы.

Пустить козла в огород

На практике это означает, что решения об учете существующих и регистрации новых прав на недвижимость – землю или постройки – станут принимать крымские чиновники. А уже по мотивам принятых ими решений Росреестр будет вносить сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и Государственный кадастр недвижимости. Скорее всего, такая схема заработает после принятия предложенного закона и вступления его в силу.

Как поясняет один из российских экономических чиновников, решение о передаче регистрационных полномочий на места – политическое: "Часть украинской госсобственности признана имуществом Республики Крым, военные базы, например, или собственность украинских госкомпаний. Если его зарегистрировать, то будут суды о признании собственности захваченной. Россия хочет избежать прямых претензий" (цитируется по "Ведомостям").

Таким образом, Россия просто умывает руки, заранее ограждая себя от исков обиженных собственников и "переводя стрелки" на местных деятелей в случае чего. Однако при таком подходе возникают уже совсем другие риски – для предприятий и граждан Украины и Крыма, владеющих крымской землей. С учетом де-факто начатого в Крыму передела собственности и, мягко говоря, небезупречной репутации нынешних крымских руководителей, передача в их руки ключей от рынка может спровоцировать волну злоупотреблений и экспроприаций. К тому же, отказ в регистрации или в перерегистрации по российским нормам земли и недвижимости может стать серьезным рычагом давления на несогласных и неугодных. Т.е. налицо как криминальные, так и политические мотивы.

"Будет колоссальное количество рисков – подделка документов, наложение границ, самозахваты. Можно такого понарезать, что мало не покажется", – цитируют "Ведомости" другого российского анонимного чиновника.

Признает опасность и глава законодательного комитета Госдумы, выступившего инициатором законопроекта, Павел Крашенинников: "Это колоссальная ответственность, если ею пользоваться недобросовестно, то это инструмент передела".

Земля двух господ

Стоит также подчеркнуть, что российские законодательные новшества вступают в прямое противоречие с украинскими нормами. Закон о гарантиях и защите прав граждан на временно оккупированной территории декларирует сохранение права собственности в соответствии с законодательством Украины. Т.е. физические лица, а также предприятия, учреждения, организации сохраняют за собой право собственности на имущество, в том числе на недвижимость и на земельные участки, находящееся на временно оккупированной территории, если оно приобретено в соответствии законам Украины. В Крыму и Севастополе запрещается заключение любых сделок с недвижимостью и землей, принадлежащей лицам, которые временно выехали с оккупированной территории, независимо от приобретения ими статуса беженца или другого статуса. Любая сделка в отношении недвижимого имущества, в том числе земли, заключенная с нарушением требований законов Украины, считается недействительной.

Понятно, что крымские и российские чиновники не намерены считаться с этим законом, и будут действовать на свое усмотрение. Однако на практике это может повлечь за собой множество спорных и конфликтных ситуаций, когда на один и тот же объект или участок будут зарегистрированы разные владельцы – в Украине и в России. И решать такие споры придется в судах, в том числе международных.

"Украина по закону об оккупированной территории не признает сделок и документов, выданных в Крыму крымскими или российскими органами, – комментирует ситуацию юрист, председатель Центра гражданского просвещения "Альменда" Ольга Скрипник. – Да, это может привести к большим проблемам в вопросах подтверждения прав собственности, могут появиться по два владельца на один объект. Чтобы урегулировать этот вопрос, должны быть проведены переговоры между Украиной и Россией, но это сегодня невозможно. Поэтому говорить о реальной защите прав собственности крымчан не приходится".

Искушение для бандитов и рейдеров

Зато такая двойственность ситуации – на руку нечистоплотным дельцам. Сегодня даже российские юристы не могут дать однозначного ответа на вопрос, как подтвердить право граждан на недвижимость при заключении сделки, если нет доступа к украинскому государственному реестру. В таких условиях переход или подтверждение права собственности в течение долгого времени будет основываться только на бумажных носителях, которые несложно сфальсифицировать. "Вследствие того, что в Крыму нет доступа к украинскому реестру недвижимости, преступные элементы не упустят возможности заполучить себе в собственность чужую недвижимость, в том числе путем подделки документов на земельные участки, жилую и нежилую недвижимость и предоставления документов для перерегистрации под российские стандарты на свое имя с целью дальнейшей перепродажи, – пишет одно из профильных российских изданий. – Прежде всего, речь идет о недвижимости, которая находится в собственности граждан Украины, но они по тем или иным причинам не могут попасть на полуостров для переоформления собственности. Можно предположить, что преступники будут подделывать доверенности от этих лиц на распоряжение недвижимостью или подделывать договора купли-продажи, которые необходимы для переоформления права собственности на недвижимость, а также будут задействованы другие схемы мошенничества с недвижимостью, позволяющие без настоящего собственника провести сделку с его недвижимостью".

Еще один фактор риска – работники БТИ, на сведениях которых и будет формироваться новый крымский реестр при отсутствии доступа к украинскому. В случае подкупа, сговора либо иного влияния со стороны некоторые права собственности могут быть оформлены задним числом, либо же на других владельцев.

Также в условиях неопределенности у многих может возникнуть искушение присвоить право собственности на чужую недвижимость в судебном порядке, на основании разного рода сомнительных доказательств.

Одним словом, почва для разного рода преступлений, злоупотреблений и коррупции в такой лакомой сфере, как рынок земли и недвижимости, закладывается весьма плодородная. А значит – впереди нас ждет множество громких и не очень громких скандалов, связанных с перераспределением собственности на полуострове.

Крым.Реалии